记者采访厚道资产管理公司总裁丁浚哲（高文俊 摄）

　　浙江在线·浙江理财网3月26日消息（记者 谢劼 实习记者 石潇俊）2010年，德信房产在浙江发行了首只房地产私募股权基金，房地产私募基金一时间在成为浙江房地产企业融资时新兴的“造血”机器。近日，一款为浙江本土房企补充流动资金的物业基金再次引起了杭州投资者对地产基金的广泛关注。

　　以主城区成熟楼盘车位做抵押、集团公司承担担保，厚道资产管理公司发行的这款物业基金被誉为“浙江第一款准REITs基金”。

　　浙江版准REITs基金亮相 三天即遭抢购一空

　　“REITs基金通常会向地产商收购已经建成投入经营的地产，然后再返租给地产商，并在一定期限内允许其回购地产，这就是所谓的轻资产运作。而普通的持有型物业基金是投入项目的开发阶段，以期建成后长期持有获取租金和项目增值收益，两者是有本质区别的。”厚道资产管理公司总裁丁浚哲这样区分REITs基金和持有型物业基金。

　　据了解，厚道推出的“厚道新南北杭州优质物业基金”其募集资金将用于补充新南北控股集团流动资金，而后者以集团所属四个主城区成熟的写字楼和小区的地下车位作抵押向厚道资管融资，产品到期收回抵押物。因产权转移过程与REITs基金类似，故可称之为准REITs基金。

　　“你看我们坤和中心的地下停车位，一个小时10元钱，白天每个车位都会停满，每个车位一天就是120元，就算是打五折，一个月也有1800元的停车费用，小小的一个停车位每年最少也可以产生21600元的租金收益，从这个角度来看，杭州主城区车位价值是非常高的。”丁浚哲熟练地报出一连串有关车位的数字，“而我们发行的这款产品标的车位总价值约为基金总额的两倍，这也保证了基金的安全度，风险较低。”

　　正是由于主城区车位的稀缺性，厚道资管才设计了这款物业基金。基金规模为3000万元，投资额20万元起步，分为1个月、2个月、3个月或6个月四种期限，相比其他传统的地产基金拥有较强的流动性。而从产品预期收益来看，20-50万元的投资额可获得预期税后年化收益率为8%，而市场上相同期限的银行理财产品预期年化收益率在6%左右。

　　据丁浚哲介绍，这款物业基金在3月17日正式上市，不到三天就已经完成超募。“客户对这款产品的认可度是很高的，取得这样的成绩也很出乎我们的意料。”

　　利率市场化趋势下地产基金迎来巨大挑战

　　央行放开贷款利率下限、民营银行试水破冰……利率市场化离投资者已经越来越近了，作为相关产品的地产基金，前途会怎样？

　　“毫无疑问，利率市场化肯定会对地产基金产生一定的冲击，”丁浚哲在采访时说，“存贷利差的缩小将分流一部分的基金投资者，品牌优势较弱的基金将首先受到冲击。”

　　利率市场化促使银行以低利率抢夺优质客户市场，但在当前房地产开发贷紧缩的背景下，多数房地产企业并不能享受到利率下降的红利，开发商依靠地产基金融资的现状不会有太大改变。作为地产基金发展的见证者，丁浚哲向记者表示说：“国家希望银行资金从地产行业抽身，所以在政策层面不会对地产基金的介入设置障碍。”

　　与此同时，金融市场规范化建设的不断推进，也在一定程度上挤压了劣质地产基金的生存空间，投资者的选择将越来越倾向于风控完善、回报率高的地产基金。“品牌优势将成为左右地产基金命运的重要因素，利率市场化对行业结构是一次洗牌调整，但对厚道资管而言，这是一次千载难逢的机会。”